第二條 本條例所稱物業(yè)管理, 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理, 維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
[釋義]本條是關于物業(yè)管理定義的規(guī)定。
《條例》對物業(yè)管理下定義,實際是要解決《條例》的調整范圍問題?！稐l例》名為物業(yè)管理條例,規(guī)定《條例》的調整范圍,勢必要明確物業(yè)管理的內涵。對《條例》所稱物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:
第一, 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。
對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實際情況來看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進 行管理;其二是業(yè)主將不同的管理內容委托給不同的專業(yè)服務公司進行管理;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理。《條例》調整的物業(yè)管理 , 僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理這種方式?！稐l例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動,也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。當然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束,只不過《條例》對其不予規(guī)范而已。就業(yè)主自行管理而言, 作為建筑 物的所有權人,業(yè)主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權。對建筑物的維修、養(yǎng)護、管理屬于業(yè)主行使所有權的體現(xiàn), 對此, 《中華人民共和國民法通則》( 以下簡稱《民法通則》 ) 等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)服務公司管理而言,業(yè)主和專業(yè)服務公司之間是委托服務合同關系,應當按照《中華人民 共和國合同法》 ( 以下簡稱《合同法》 ) 等相關法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行?！稐l例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實施建筑物管理單獨立法,是基于這種方式的特殊性。
必須說明的是,業(yè)主有權選擇適合自己的方式來進行管理自己的物業(yè)。換言之 , 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理,是業(yè)主的權利?！稐l例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理,但是, 如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理的,則應當按照《條例》的規(guī)定來進行。
第二 , 物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同。
物業(yè)管理活動的實質是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務為標的所進行的一項交易。市場經濟條件下,交易的進行主要通過合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項市場行為,也是通過合同才產生的。物業(yè)服務 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產生的基礎。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務的,其權利義務直接來自于合同?？梢哉f , 沒有了物業(yè)服務合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務者和服務者的關系,明確了物業(yè)管理活動的基本內容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同內容提供物業(yè)管理服務,業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用,雙方是平等的民事法律關系。
第三, 物業(yè)管理的內容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行維修養(yǎng)護、管理 , 對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。
物業(yè)管理的內容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。主要有兩方面 : 一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理 ; 二是維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務。
除此之外,按照《條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務合同沒有約定的服務項目(第四十四條); 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關費用 ( 第四十五條 ) 。
在《條例》的調整范圍方面,除了需準確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點 :
一是,《條例》既調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。從《條例》出臺前各地立法情況來看,主要規(guī)范的是居住物業(yè) ( 住宅物業(yè) ) 的物業(yè)管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,沒有專門的法律規(guī)定,實踐中多是參照居住物業(yè)的有關規(guī)定執(zhí)行。在條例》制定過程中,有一種意見認為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對物業(yè)服務的要求也不一樣,應當分別立法,而《條例》設立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動而言,因此《條例》應當更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業(yè)的內容。經是調研和充分的討論,這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務的需求、物業(yè)管理提供服務的內容和方式等方面確實存在較大差別, 但在法律制度方面,兩者并無明顯不同, 無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業(yè)服務合同來解決。當然,《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分, 有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對非住宅物業(yè)的建設單位,就沒有這一要求( 第二十四條 ); 同時《條 例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應當建立專項維修資金制度 , 而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。
二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村?！稐l 例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動,也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。在《條例》起草過程中, 曾幾易名稱。就其原因 , 除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外,城市和鄉(xiāng)村之爭是另外一個原因。有意見認為,物業(yè)管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內,因此,應當制定城市物業(yè)管理條例。另一種意見則認為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實主要存在于城市。但不可否認的是,在一些比較發(fā)達的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動已經存在。尤其是在沿海 一些經濟比較發(fā)達的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經非常小。同時,并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會經濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動,那鄉(xiāng)村已經存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經濟效益。《條例》最終采納了第二種意見。
關于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點需要說明。在《條 例》制定過程中,曾經出現(xiàn)過一個爭議較大的問題,就是《條例》究竟應該叫物業(yè)管理條例還是物業(yè)服務條例。主張物業(yè)服務條例的意見認為,《條例》應當體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務而非管理,如果稱作物業(yè)管理條例不能體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的服務職能,而且容易和行政機關的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業(yè)服務管理條例或者物業(yè)服務條例條文中涉及到的物業(yè)管理 也相應的修改為物業(yè)服務或者物業(yè)管理服務。
主張物業(yè)管理條例的意見則認為:
1. 物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關部門的行政管理有著本質的區(qū)別。
2.物業(yè)管理&包含對物業(yè)及共用設施、公共環(huán)境的維護、管理及提供的相關服務。物業(yè)管理 這一名稱比較準確地反映了物業(yè)管理的內容。
3. 經過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經約定俗成,被社會廣泛接受和認同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。
4.物業(yè)管理 這一名稱符合國際慣例。物業(yè)管理在國際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國的通用叫法,符合國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)均采用PROPERTY MANAGE ENT這個名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理;。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動我國物業(yè)管理的國際化進程。
這兩種意見雖然表現(xiàn)為對條例名稱的爭議,實質上涉及對物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認識。可以說,這兩種意見是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內涵,兩者并無原則分歧。實質上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對物業(yè)的財產權,選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。經過反復討論,《條例》采納了物業(yè)管理條例這一名稱, 同時,《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務這一基本精神。例如,在業(yè)主的權利中明確規(guī)定業(yè)主有權獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務( 第六條 );將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務合同 ( 第三十五條 ) 等。